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전세 계약을 체결할 때 특약사항을 명확하게 설정하는 것은 임차인의 권리를 보호하고 향후 발생할 수 있는 분쟁을 예방하는 데 매우 중요합니다. 계약서 작성 시 기본 조항 외에도 상황에 맞는 특약을 추가함으로써 보다 안전한 전세 생활을 할 수 있습니다. 이번 글에서는 전세 계약 시 반드시 포함해야 할 주요 특약사항을 정리해 보겠습니다.
1. 전세보증금 반환 관련 특약
전세 계약이 종료될 때 임차인이 가장 우려하는 부분은 보증금 반환입니다. 따라서 계약서에 보증금 반환과 관련한 조항을 명확하게 기재해야 합니다.
- 계약 만료 시 보증금을 반환하는 기한을 명시 (예: "계약 만료 후 1개월 이내 반환")
- 반환 지연 시 지연 이자 부과 조항 추가 (예: "보증금 반환이 지연될 경우 연 12% 이자 지급")
- 전세권 설정 여부 확인 및 보증금 반환 보장 조건 명시
2. 원상복구 및 수리 책임 조항
임대차 기간 동안 주택의 유지·보수와 관련하여 임대인과 임차인의 책임을 명확히 규정해야 합니다.
- 임차인은 입주 당시 상태를 유지하고 계약 종료 시 원상복구할 의무가 있음을 명시
- 임대인은 노후화 및 자연적 마모로 인한 시설 고장 시 수리 의무가 있음을 포함
- 벽지, 장판 등 원상복구 범위 구체화
3. 중도 해지 시 위약금 조항
전세 계약 기간 중 부득이하게 계약을 해지해야 하는 경우를 대비하여 위약금 조항을 설정할 필요가 있습니다.
- 임차인의 중도 해지 시 위약금 부담 기준 설정
- 임대인의 중도 해지 시에도 보증금 반환 기한과 위약금 지급 조항 포함
- 대체 임차인 구할 경우 위약금 면제 여부 명시
4. 등기부등본 확인 및 권리 침해 방지 특약
전세계약을 체결하기 전에 반드시 등기부등본을 확인하고, 추가적으로 계약서에 보호 조항을 넣어야 합니다.
- 계약 체결 전 등기부등본 확인 의무 명시
- 근저당 설정 여부 확인 후 임대인의 추가 대출 제한 조항 포함
- 전세권 설정 및 보증보험 가입 여부 기재
5. 명도 및 퇴거 관련 조항
계약 만료 시 원활한 명도 절차를 위해 사전에 명도 기한 및 절차를 규정해야 합니다.
- 명도 일정 및 절차 명확히 기재
- 임대인이 새로운 임차인과 계약할 경우 기존 임차인의 협조 의무 설정
- 명도 지연 시 추가 부담금 관련 조항 추가
6. 기타 추가 특약 사항
임차인의 권익 보호를 위해 필요한 추가 특약 사항을 고려해 계약서에 반영하는 것이 좋습니다.
- 전입신고 및 확정일자 필수 조항
- 관리비 부담 주체 명시 (공용 관리비, 개별 사용료 등)
- 반려동물 사육 허용 여부
- 임대인의 방문 및 주택 점검 시 사전 통보 의무
마무리
전세 계약은 단순한 임대차 계약이 아니라 임차인의 재산을 보호하는 중요한 절차입니다. 따라서 계약서를 작성할 때 특약사항을 꼼꼼히 검토하고 필요 시 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다. 전세 계약 시 위와 같은 주요 특약사항을 포함해 보다 안전한 계약을 체결하시길 바랍니다.
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